Mercado inmobiliario en España: esta es la previsión de S&P que beneficia a los interesados en comprar vivienda

Después de un año marcado por la inflación y las subidas de tipos de interés, distintas organizaciones se han aventurado a predecir como evolucionará el mercado inmobiliario este 2023. Una de ellas es la agencia S&P Global Ratings, que ha vaticinado una corrección en los precios de la vivienda en la mayor parte de Europa a lo largo del año. Uno de los motivos que favorecerá este comportamiento volverán a ser las subidas de tipos de interés, si bien no provocarán un hundimiento del mercado, según sus estimaciones.

De producirse el escenario previsto por la agencia, las bajadas nominales más pronunciadas tendrán lugar en Portugal, donde augura una disminución del 4,4%. Le sigue Reino Unido, con una caída del 3,3% y España y Países Bajos con una reducción del 2,5%. En esta línea, entre los mercados europeos analizados, la agencia espera que España y Alemania sean los que reflejen bajadas nominales más acuciadas en cuanto a los precios de la vivienda. Si bien la caída estimada en 2024 se limitará al 1%, mientras que para 2025 proyecta un ligero repunte del 1,5%.

Subida de tipos hipotecarios

El economista jefe para Europa, Oriente Medio y África (EMEA) de S&P Global Ratings, Sylvain Broyer, ha señalado que hay «pocas o ninguna perspectiva de un fuerte repunte hasta 2025». En su análisis, la agencia considera probable que tanto los precios de la vivienda como la inversión se vean afectados por el rápido aumento de los tipos hipotecarios, aunque subraya que el mercado tardará tiempo en ajustarse plenamente a unos tipos de interés más altos, y algunos países tardarán más que otros.

Hasta ahora, la agencia destaca que los precios de la vivienda apenas se habían ajustado a unas tasas de interés más altas, reflejando probablemente las limitaciones de oferta más que la disminución de la demanda, y continuaron aumentando a un ritmo sostenido durante la primera mitad de 2022 a un promedio del 10% anual en los 12 países europeos analizados.

«Hemos observado que el ajuste a unos tipos de interés más altos puede durar hasta diez trimestres y suele ser el doble de pronunciado que tras un régimen de tipos bajos», ha explicado Broyer, aunque históricamente se ha demostrado que los precios de la vivienda en Europa son bastante inelásticos a la baja.

En este sentido, la agencia ha actualizado sus expectativas sobre la evolución de los tipos de interés y ahora prevé que el Banco Central Europeo (BCE) subirá la tasa de depósito hasta el 3%, frente al 2,25% de las previsiones del pasado noviembre, mientras que ve poco probable que se recorten los tipos antes de finales de 2024, lo que se traducirá en tasas hipotecarias más altas en algunos países.

No obstante, a pesar de que en términos nominales las tasas hipotecarias han subido rápidamente, alcanzando su nivel más alto en una década más o menos, en términos reales, ajustados por la inflación, siguen siendo negativas y es probable que se mantengan así hasta mediados de 2024.

Asimismo, apunta que el impacto de las subidas de los tipos de interés en los precios de la vivienda y la inversión también puede variar de un país a otro, lo que refleja las diferencias en los mercados de la vivienda en Europa, con un efecto más severo y acelerado en países con mayor cuota de hipotecas a tipo variable, lo que deja a Suecia y Portugal más expuestos a un ajuste rápido de los precios.

La demanda de vivienda en Europa se sostendrá en 2023

Por otro lado, al margen del impacto de la evolución de los tipos de interés, S&P señala que existen factores que también pueden sostener la demanda de vivienda en Europa, incluyendo una mejor posición financiera de los hogares respaldada por niveles récord de empleo, subidas salariales y el ahorro restante del apoyo recibido del Gobierno durante la pandemia.

De este modo, la agencia destaca que las tendencias salariales actuales sugieren que el poder adquisitivo de los hogares podría recuperarse tan pronto como a principios de 2024. Asimismo, advierte de que el aumento de la población provocado por la afluencia de refugiados de Ucrania ya ha incrementado la demanda de vivienda, mientras que no está todavía claro si las preferencias de las familias en cuanto a la vivienda han cambiado de forma duradera debido a la pandemia.