Compra de vivienda en 2023: estos son los dos principales lastres a tener en cuenta

El panorama económico del 2022 estuvo fuertemente marcado por las sucesivas subidas de tipos de interés y por una creciente inflación, una coyuntura que tuvo un impacto directo en el mercado de la vivienda. De cara a 2023, son distintas las organizaciones que se han aventurado a predecir como evolucionará el sector este año. Sin ir más lejos, el consejero delegado de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno, ha señalado, precisamente, a la elevación de los tipos y la subida de precios como los «dos grandes enemigos del mercado inmobiliario».

En este sentido, Fernández-Aceytuno ha augurado que esas dos variables configurarán el inicio de un nuevo ciclo inmobiliario, ya que el anterior da «señales de agotamiento», después de que el coronavirus obligara a prorrogar los ocho años que suelen durar estos periodos. Así, ha constatado que «el mercado ha cambiado» y ha previsto comportamientos diferentes en la vivienda usada y en la de obra nueva.

La demanda de vivienda se mantendrá

En el caso de la primera, no ha descartado que los precios se puedan ajustar para cerrar las operaciones, aunque dependerá de la capacidad que tengan de negociar las partes. El consejero delegado de Sociedad de Tasación ha considerado que la demanda se mantendrá, aunque el encarecimiento de las hipotecas determinará la elección de la oferta.

Sin embargo, en la vivienda nueva ha previsto que los precios se mantengan o incluso sigan al alza, debido a que la escasez de oferta hace que el poder de negociación sea menor. Sociedad de Tasación, según ha indicado, espera que los promotores sigan sacando producto al mercado, pero de manera progresiva.

«Hay muy poco ‘stock’ de vivienda nueva y el tiempo de absorción es cada vez menor», ha apuntado para luego añadir: «La vivienda nueva en Madrid, Barcelona o Málaga a los 15 días ha desaparecido del mercado». Con todo, ha zanjado: «No hay mucho tiempo para decidir si compras o no».

Pese al endurecimiento de las condiciones hipotecarias, Sociedad de Tasación ha alejado las dudas sobre la morosidad y una situación como la de 2007, y ha asegurado que en España las carteras tienen «una calidad absolutamente premium». Fernández-Aceytuno ha garantizado que «la morosidad ni está ni se la espera» y la clave de ello es el empleo, que «está funcionando bien».

El encarecimiento de las hipotecas afecta más al comprador nacional que al extranjero, sobre todo al inversor extracomunitario, ha apuntado. Y ha especificado que este perfil de comprador extranjero suele corresponderse con fondos de inversión que optan por el producto BTR (Build-to-Rent), para poner en alquiler.

El segmento BTR sigue siendo «marginal», como ha explicado Sociedad de Tasación, aunque han valorado que «se abra camino» ante la «evidente falta de vivienda en alquiler en este país».

Impacto del tope del 2% al alquiler

El consejero delegado de Sociedad de Tasación también se ha referido a la limitación del 2% en las rentas de los alquileres, y ha pedido una «posición sensata y moderada», ya que los propietarios de vivienda seguirán sacando oferta al mercado.

«En este escenario nadie va a dejar de poner su casa en alquiler por que le limiten al 2%», ha expuesto. Fernández-Aceytuno ha reconocido que entiende las voces críticas con esta medida, aunque al mismo tiempo ha advertido de que las rentas también deben adecuarse al «acceso a la vivienda por parte del arrendatario».

Para Sociedad de Tasación, el principal problema, tanto en el alquiler como en la compra, son los sueldos, sobre todo entre los más jóvenes, que son quienes siguen alejados del mercado inmobiliario.

«España tiene un déficit tremendo que llevamos muchos años soportando», ha indicado. Así, ha calificado de «inaceptable» que un país como España «no tenga un camino para que, poco a poco, la gente joven pueda acceder al mercado de la vivienda, en alquiler y en propiedad».

En este sentido, ha abogado por desarrollar políticas anticíclicas, con planes de acceso a la vivienda, hipotecas jóvenes y mejora de la eficiencia energética de los edificios, ya que el 50% del parque español tiene más de 40 años y menos del 20% del parque es eficiente en términos energéticos.