Confirmado: el control de precios del alquiler redujo la oferta en Cataluña
Los precios del alquiler han experimentado aumentos considerables en los últimos años, muy especialmente en la ciudad de Barcelona y su Área Metropolitana. Si bien los precios sufrieron una fuerte corrección durante la recesión económica entre 2008 y 2013, el alquiler medio en Barcelona experimentó un aumento en términos reales del 33% entre 2014 y 2019. Las comarcas y municipios próximos a Barcelona han sufrido dinámicas similares, aunque en la mayoría de los casos, de menor entidad. La pandemia supuso un estancamiento o reducción (en las grandes capitales) de las rentas de los alquileres en 2020, si bien estas ya venían desacelerando su crecimiento.
Las dificultades en el acceso al alquiler han motivado un debate público intenso en los últimos años. En este sentido, en septiembre de 2020, el Parlamento de Cataluña aprobó la ley 11/2020 de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento. Era el enésimo intento para intentar regular los precios de los alquileres, después de propuestas anteriores que no superaron el trámite parlamentario.
Una vez finalizada la vigencia de la ley catalana, a raíz de la sentencia del Tribunal Constitucional de abril de 2022 que declaraba la nulidad y la inconstitucionalidad de la mayoría de sus preceptos, ya contamos con suficiente evidencia científica sobre algunos de los efectos de la contención de rentas en Cataluña. El último informe de la Cátedra de Empresa “Vivienda y Futuro” de la Universidad Pompeu Fabra recoge las evaluaciones académicas sobre los efectos de la ley durante su vigencia.
Control de alquileres
Evaluar el impacto de las políticas públicas es una tarea compleja si no se han diseñado para ser evaluadas, como es el caso de la ley catalana. En el segundo y tercer trimestre de 2020, tras el comienzo de la pandemia, los alquileres empiezan a caer, proceso que continúa en el cuarto trimestre, coincidiendo con el inicio del control de alquileres. ¿Estaban bajando los alquileres por el efecto de la pandemia o por el control de alquileres? Si era el control de alquileres, ¿por qué pasaba lo mismo en Madrid?
Durante 2021, en pleno control, los precios de oferta del alquiler se recuperaron más rápidamente en Barcelona que en Madrid. Además, el número de nuevos contratos firmados en el primer trimestre de 2022 cayó un 15%. El análisis temporal emborrona los efectos de la pandemia y del control de alquileres.
Por otro lado, comparar las ciudades donde hay control de alquileres y aquellas donde no hay es, en este caso, comparar churras y merinas. ¿Qué tienen en común el mercado del alquiler de Barcelona, donde el segundo trimestre de 2022 se firmaron 11.443 alquileres, con la situación en Agramunt (26 alquileres)?
Descenso de un 15% en la oferta de alquiler
Un trabajo reciente de los investigadores Joan Monràs y José García Montalvo de la Universidad Pompeu Fabra intenta solventar algunos de estos problemas metodológicos. El análisis de los datos de las propias fianzas del Incasòl, que tienen la representatividad y la calidad de una fuente oficial y ofrecen información granular, piso a piso, confirma la efectividad de la Ley para reducir el precio del alquiler (una disminución aproximadamente del 5%), pero demuestra que su aplicación ha supuesto un descenso en la oferta de alquiler en torno al 15%. Asimismo, se observa una convergencia de los precios en torno al precio de referencia. En otras palabras, el índice de referencia actúa también en el sentido contrario al buscado, aumentando los alquileres de los pisos que se alquilaban por debajo del mismo.
En definitiva, los apartamentos con alquileres más altos van saliendo del mercado y los que están por debajo del precio de referencia suben sus precios. Esto reduce la oferta por venta de las unidades en alquiler. Estos resultados son concluyentes con los efectos del control de precios observados en otras ciudades como San Francisco, Boston, Estocolmo o, más recientemente, Berlín.
El problema del alquiler es fundamentalmente de oferta. El próximo alcalde de Barcelona debería impulsar el incremento de la oferta de vivienda, pública y privada, en Barcelona y dinamizar el mercado de alquiler. Algunas ideas incluyen: agilizar la concesión de licencias urbanísticas; destinar suelo dotacional a nuevas promociones; modificar la normativa urbanística para permitir edificar a mayor altura y facilitar la conversión de locales comerciales y/o bajos a vivienda; y hacer un uso más intensivo de instrumentos jurídicos como el derecho de tanteo y retracto o la cesión de derecho de superficie.
Conocer los efectos reales de la Ley de limitación de alquileres 11/2020 no es únicamente beneficioso para Cataluña. Aunque en una versión mucho más suavizada que en el caso catalán, el anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda del gobierno central proponía en su disposición final primera “un mecanismo de carácter excepcional y acotado en el tiempo, que pueda intervenir en el mercado para amortiguar las situaciones de tensión y conceder a las administraciones competentes el tiempo necesario para poder (…) corregir las carencias de las zonas declaradas de mercado residencial tensionado”. El infierno está empedrado de buenas intenciones… y malas políticas públicas.