De Caixabank a Santander: la firma de hipotecas para anticipar la subida del euríbor dispara la vivienda

Existe una bolsa de interesados en comprar vivienda que están dando pasos acelerados para firmar hipotecas antes de una mayor subida de tipos. Un movimiento que ha hecho que los datos de compraventas se disparen hasta tocar cifras que no se veían desde 2007. Sin embargo, los expertos recuerdan que la situación es diferente porque no existe el calentamiento del ladrillo que había entonces, ni estamos ante los mismos niveles de deuda.

Los datos de transacciones inmobiliarias correspondientes al mes de noviembre de 2022, que dio a conocer el INE el viernes, reflejaron un aumento mensual del 6,8% y un incremento del 10,8% frente al mismo mes del año pasado. En total fueron 55.132 operaciones las que se firmaron, la cifra más alta desde 2007 en un mes de noviembre.  

Hay que tener en cuenta que en las compras que se reflejan en este último indicador llevan cierto decalaje entre que se ha realizado la operación y esta queda registrada en el INE. Aún así, con los datos acumulados hasta noviembre ya se superan las 600.000 operaciones firmadas en el año, una cifra que no se veía desde el pico de la vivienda previo a la crisis financiera.  

“A pesar del gran dinamismo hay que tener en cuenta que las compras cerradas en noviembre todavía no se enfrentaban a tipos de interés de octubre, porque son operaciones que llevan un tiempo estimado de entre 60 y 90 días, entre la firma de arras y la concesión de la hipoteca, por lo que es probable que las compraventas que se firman en noviembre, mantuviesen un tipo de interés similar al del mes de septiembre y que aún no tuviesen un efecto ralentizador, ya que son operaciones que ya se habían iniciado previamente”, recuerda María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.  

No todos los compradores de vivienda necesitan solicitar de un préstamo hipotecario para adquirirla. Pero sí, la mayoría. Los últimos datos apuntan a que, únicamente, uno de cada cuatro compradores no necesita un préstamos hipotecario para adquirir el piso.

“Existe una tendencia de compradores que se están viendo ahora reflejados ahora en la estadística de compraventas que ya tenían prevista la compra con hipoteca y que han ido realizando las operaciones antes que se produzcan mayores subidas del euríbor”, explica  Massimo Cermelli, profesor de Economía del Deusto Business School a Economía Digital para contextualizar los datos.  

Cermelli recuerda que el repunte del indicador, al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas a tipo variable en nuestro país, comenzó a notarse antes del verano, pero que cuando ya se ha planificado una compra dentro del presupuesto de un hogar, la operación en sí se suele tardar unos meses en llevarse a cabo. 

Los expertos consideran que puede existir una ralentización del mercado en las próximas estadísticas

Si se observan los últimos datos hipotecarios publicados en octubre por el INE, se percibe también un repunte del 13,5% respecto al mismo mes de un año antes. En total, fueron 41.022 préstamos que supusieron el mayor número firmado en un mes de octubre desde 2009.  

El repunte de estos préstamos en esta parte del año, aunque por el decalaje corresponderían en algunos casos a operaciones que se habrían cerrado unas semanas antes, también sirve para explicar, en parte, el buen negocio registrado por la banca española. En este sentido, las hipotecas son una de las grandes patas de los bancos para conseguir ingresos y vinculación de los clientes.

Si se observa el reparto de la cuota de mercado de las entidades, a cierre del primer semestre del año previo a que las entidades publiquen los resultados anuales, Caixabank sería la que cuenta con mayor cuota de mercado con alrededor de un 24%, seguido por BBVA con alrededor de un 14% y Santander, con un 12%; mientras que Sabadell tendría alrededor de un 7,5%.  

La previsible ralentización del mercado  

En el contexto macroeconómico actual, donde se espera que el Banco Central Europeo siga subiendo los tipos de interés y este movimiento se refleje en un euríbor al alza, en diciembre es previsible que el mercado de vivienda se ralentice. El euríbor cerró el mes de diciembre en 3,018%,es decir, 0,19 puntos más que el mes anterior, en el que se situó en 2,828%

Los expertos del portal inmobiliario Idealista, apuntan que ya se empiezan a dar muestras de desaceleración en las compraventas, aunque señalan que no será hasta las próximas estadísticas cuando se recoja el encarecimiento de la financiación que se produjo en los últimos meses de 2022. 

De esta forma, ven “muy probable” que durante los próximos meses el mercado comience a “plegarse” por un cambio de ciclo y por la mayor dificultad de acceso a la financiación hipotecaria. Esto provocará, según apuntan los expertos, una reducción de las compraventas y un enfriamiento de los precios durante 2023, aunque las caídas generalizadas serán poco probables. 

En esta línea se pronuncia también Cermelli que considera que en los próximos meses es previsible que se vea una desaceleración del mercado, una vez que ya se refleje una mayor subida de tipos en la oferta hipotecaria.  

Por su parte, Matos de Fotocasa apunta que “se estima que el 2022 pueda cerrar en torno a las 650.000 compraventas, lo que significaría que estaríamos a tan solo un 16% de superar las cifras de la burbuja de 2007”.  La experta considera que esta cifra “tan alta de noviembre” corresponde a un aceleramiento por parte de los ciudadanos, que se han apresurado a comprar para intentar sortear el endurecimiento de las condiciones crediticias.  

“También, hay que tener en cuenta que la inflación desbocada que estamos viviendo poco a poco va a empezar a hacer mella en el bolsillo de los hogares y la capacidad de ahorro se va a ver mermada por los grandes incrementos no solo de la energía y carburantes, sino también de la cesta de la compra. Esto puede hacer que a la larga los españoles no puedan ahorrar tanto para la compra de vivienda y que por tanto se modere la compraventa de inmuebles”, añade Matos.