No hay derecho a la vivienda sin oferta de alquiler
“Entre hacer las cosas bien y hacerlas mal… hay un término medio… que consiste en no hacerlas; porque mientras no se hacen, cabe esperar que hayan de hacerse bien algún día, pero, hechas mal, fuerza será, primero, deshacerlas”. Estas palabras de Antonio Machado bien pueden aplicarse a la regulación del mercado del alquiler en España.
La semana pasada el Gobierno de coalición entre el PSOE y Unidas Podemos llegaba a un acuerdo con ERC y EH Bildu para la aprobación de la llamada Ley por el Derecho a la Vivienda. El pacto, que permite al Ejecutivo aprobar la normativa en el Congreso antes de que termine la legislatura, incluye algunos elementos positivos y bien pensados, como los incentivos fiscales a los propietarios que pongan sus viviendas en alquiler a precios asequibles. Sin embargo, el gobierno vuelve a errar en lo fundamental: la dificultad en el acceso al alquiler se debe al desajuste entre oferta y demanda en las grandes urbes, por lo que limitar la libertad contractual entre oferentes y demandantes agravará el problema.
La novedad legislativa más importante es la que topa al 3 % las renovaciones anuales de los contratos de alquiler en 2024 en las denominadas “áreas tensionadas”, mientras que a partir de 2025 se creará un nuevo índice de contención, inferior a la evolución del IPC. Además, la declaración de un área como tensionada será competencia del ayuntamiento o comunidad autónoma correspondiente, lo que posibilitará “experimentos naturales” bastante interesantes entre aquellas regiones que decidan aplicar la regulación y aquellas que no (Cataluña y Madrid, por ejemplo).
Según la ley, será el Instituto Nacional de Estadística (INE) el encargado de definir el índice de contención, inferior a la evolución del IPC
Según Moncloa, los topes se establecerán dependiendo de la modalidad de contrato y propiedad, mediante la indexación a la renta anterior en vigor para los pequeños propietarios y mediante la aplicación del índice de contención de precios para los grandes tenedores. Según la ley, será el Instituto Nacional de Estadística (INE) el encargado de definir este índice. Sin embargo, aún desconocemos detalles importantes. ¿Qué aspecto tendrá ese índice? ¿Será una fórmula que, aplicada en una zona tensionada, ofrezca un precio máximo ideal del metro cuadrado año a año, con lo que medir al mismo tiempo el techo y el porcentaje relativo? ¿Qué sentido tiene trasladar al organismo estadístico autónomo la ejecución de una política como esta (no es su labor y daña su autonomía)?
La evidencia sobre los efectos negativos de este tipo de regulaciones es abundante. En San Francisco, el control de precios redujo la oferta de vivienda de alquiler en un 15%, incrementó los precios en un 5,1% y aceleró el proceso de gentrificación (Diamond et al., 2019). En Estocolmo, las listas de espera para poder acceder a una vivienda de alquiler suponen un tiempo medio de entre 8 y 10 años (OCDE, 2015). En París, casi el 15% de las viviendas en alquiler se desplazaron al mercado de la compraventa, perjudicando a los más jóvenes. La regulación reciente en Berlín ha aumentado los precios en las ciudades limítrofes (efecto sustitución) y ha reducido los anuncios de alquiler en la capital alemana (Hahn, 2021).
En España, Cataluña se convirtió entre 2020 y 2022 en el nuevo laboratorio de esta (mala) política pública. La ley logró reducir el precio del alquiler (una disminución aproximadamente del 5%), pero supuso un descenso en la oferta en torno al 15% y una convergencia de los precios en torno al precio de referencia (Monràs y Montalvo, 2022). Los apartamentos con alquileres más altos van saliendo del mercado y los que están por debajo del precio de referencia suben sus precios. Esto reduce la oferta por venta de las unidades en alquiler.
El acuerdo también incorpora cambios importantes en la definición de “gran tenedor”, de modo que las comunidades autónomas podrán rebajar esta condición de los diez inmuebles establecidos por el proyecto del Gobierno a los cinco que finalmente se incluirán en la ley. Es pertinente recordar que, en la mayoría de los países de nuestro entorno, como por ejemplo Alemania, la definición legal de “gran tenedor” corresponde a propietarios con más de tres mil viviendas, no cinco. Cabe recordar también que la ley no se aplica a los alquileres de temporada, de entre uno y doce meses de duración, una tipología contractual cada vez más utilizada, dada la incertidumbre regulatoria del sector.
La definición legal de “gran tenedor” corresponde a propietarios con más de tres mil viviendas, no cinco
Otra medida que ha anunciado el Gobierno es la prohibición de “los desahucios sin fecha y hora predeterminada”. Suena muy bien, pero lo cierto es que este tipo de regulaciones tienen efectos horizontales perversos: no sólo afectan a las partes en litigio, sino que las consecuencias las sufren los inquilinos de perfil similar futuros. Son éstos los que deberán compensar a los arrendadores por el riesgo y los costes potenciales adicionales, además de soportar los efectos de la posible disminución de la oferta agregada resultante.
Finalmente, el acuerdo alcanzado obligará a todos los propietarios a pagar siempre los honorarios de las agencias inmobiliarias producidos por el alquiler de un inmueble, independientemente de si son personas físicas o jurídicas, empresas o particulares. De nuevo, la música suena bien, pero lo importante no es quién deba pagar legalmente el coste de la agencia inmobiliaria, sino quién lo hará realmente. Al disponer de mayor poder de negociación el propietario, es probable que esta medida encarezca el coste de alquilar.
El problema del alquiler en las grandes ciudades españolas es fundamentalmente de oferta. El Gobierno debería impulsar el incremento de la oferta de vivienda y dinamizar el mercado de alquiler. Algunas ideas, además de ampliar el parque público de alquiler social, incluyen agilizar la concesión de licencias urbanísticas; modificar la normativa urbanística para permitir edificar a mayor altura y facilitar la conversión de locales comerciales y bajos a vivienda; y hacer un uso más intensivo de instrumentos jurídicos como el derecho de tanteo y retracto o la cesión de derecho de superficie.
Bildu afirmaba […] que nos encontramos delante de “la primera ley que garantiza el derecho a la vivienda en democracia”
Uno de los representantes de Bildu afirmaba orgullosamente que nos encontramos delante de “la primera ley que garantiza el derecho a la vivienda en democracia”. Lo cierto es que es la ley que más se acerca a la regulación del alquiler instaurada por la Ley (franquista) de Arrendamientos Urbanos de 1964, que disecó la oferta de alquiler. La mal llamada Ley por el Derecho a la Vivienda reducirá la oferta, mermará la movilidad social, fomentará la segregación residencial y perjudicará a los más jóvenes. Como decía Machado, “entre hacer las cosas bien y hacerlas mal… hay un término medio… que consiste en no hacerlas”.